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探寻郑州商业地产的梦与醒

发布时间:2020-03-04 06:09:43 阅读: 来源:镀锌带钢厂家

■河南经济报 记者 马红梅

上半年,新“国五条”的出台无疑是给住宅市场带来了一股强劲的调控冷风,使得住宅限购、限贷等调控持续从紧。但是,政策的导向对湖南最好的白癜风医院于商业地产来说,不仅毫发未损,反而进一步刺激了商业地产投资需求,在一定程度上成为其迅猛发展的助推剂。

当前,随着商业地产的“迫不及待”和“突飞猛进”,商业地产开发也从逐渐饱和的一线城市蔓延到了二、三线城市。不少开发商对于商业地产投资的比例也不断提高。记者在采访中牛皮癣初期症状发现,在郑州,包括升龙、新田、永恒、伟业等知名地产公司的商业地产项目开始发力,纷纷加快了入市步伐。对此,业内人士表示:政策不明朗、产品同质化、扎堆集中等一系列问题,商业地产的发展道路及前景堪忧。

现状:郑州商业地产遍地开花 或现过剩化趋势

今年以来,在“限住不限商”楼市新政的影响下,不少开发商和投资客纷纷抢滩商业地产市场,并将其作为投资的避风港。一时间,新型商业业态不断兴起,大型城市综合体、区域购物中心等如雨后春笋般出现。

记者在采访中了解到,目前二七区的德化·无限城、中原区的惠众西城一品、金水区的国信广场等商业地产项目正集中放量。此外,引人注目的郑东新区高铁商圈,凭借着便捷的交通等优势,让众多商家嗅到了无限的商机。

郑州商业地产片区式发展,不仅标志着“商都”的再次崛起,还揭示了该市房产开发竞争已经进入白热化,一个个知名房企的进入,不禁让本土房企大呼“狼来了”。河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰说:“今年3月份,在郑州高新区2013年新型城镇化项目推介大会上推出的10个招商引资和新型城镇化建设项目,保点滴型银屑病会传染吗利、万科、恒大、建业等数10家知名房企慕名而来。”

对于郑州商业地产的高速发展,业内人士认为:一方面是房企热衷商业地产投资开发,各种商业地产如火如荼地进行;另一方面是业内人士对商业地产的投资价值是否被放大,以及集中放量之后是否会出现过剩的状况。

据官方数据显示,2013年上半年,郑州市区的非住宅投放面积为243.68万平方米,同比增长205.90%,销售面积为94.75万平方米,同比增长94.72%,非住宅供求比为2.57∶1,非住宅市场明显供大于求。表面火暴的背后,确实存在产品库存高企的隐忧。

“商业地产蕴涵着巨大的机遇,为经济发展提供新的广阔空间。然而再好的地段,也抵不过这种短时间内的遍地开花,后果必然是库存量急剧膨胀。”一家知名房地产相关负责人透露说,今年,郑州写字楼的存量有400万平方米,去年郑州一共销售的写字楼是70万平方米左右,今年的库存量已够消化4~5年的时间。

成因:政策调控效应和盲目投资齐发力

冰冻三尺非一日之寒。业内人士认为,限购政策持续的大背景下,许多开发商转投商业地产,使商业地产项目供应量持续走高。然而,定位雷同、缺乏先进经验等制约因素也为商业地产后续经营埋下了“烂尾”的隐患。

“郑州商业地产库存高企的现象并非毫无预兆。&rdqu白癜风治疗方法o;河南省商业经济学会常务副会长宋向清分析认为,眼下不少开发商和投资者受“限住不限商”调控政策的影响,抱着避险,或是想从中分得一杯羹的想法,纷纷挤进商业地产市场。但是,由于对商业地产认识不清、把握不足,往往以开发住宅的套路去做商业地产,以投资住宅的方式去投资商业。

记者从一家投资咨询公司相关负责人的口中得知,目前,郑州市的商业地产开发项目以百货、商业中心为主,且没有细分准确的定位,看不到具有差异化、创新的商业作品,真正好的开发项目可谓是凤毛麟角。与此同时,如果一味地逐利,盲目投资,而忽略了对资金链、品牌理念以及销售策略的判断,最终会给商业地产带来很大风险,使其由之前的“摇钱树”变成一只“烫手山芋”。

据相关数据,2012年底,上海及北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销量增长,大部分商场的销售额增长率均有所下降。对此,宋向清表示:“电商的异军突起,使得不少的零售业正经历转型,我省也不例外。所以,零售商在今后的发展将更加谨慎,在一定程度上也会对商业地产产生相应的冲击。”

前景:面临洗牌 将更注重“软实力营造”

当前,过快发展的背后,是商业地产不得不面临“行外乐观、行内悲观”的尴尬局面。对此,业内人士认为,商业地产还要面临城市规划、人才瓶颈、融资渠道缺失等问题的制约,未来整个行业将出现新格局。

“当前,要防止商业地产的‘泡沫化’、‘边缘化’,就是要不断转变商业地产增长方式,在应对电商冲击中寻求变革,探寻竞争制胜之道。”宋向清解释说,郑州是全国重要的铁路、航空以及高速公路主枢纽城市,新亚欧大陆桥上的重要经济中心,全国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心,核心地位凸显,其对周边产业拉动、高端商务人士的吸引力也是无可替代的,再加上一些人具有传统的购物模式的习惯,所以商业地产项目还是有用武之地的。“商业地产的开发高于住宅理念,关键是其未来的运营价值。”

“开发商要保证自己的产品在竞争中立于不败之地,首先就是走差异化竞争路线!”李晓峰表示,要在当前城镇化阶段,准确项目定位的前提下,明确城市对商业地产的核心需求是什么。

“未来,随着区域性商圈的出现,消费者的需求会更加趋于多元化。”郑东商业中心销售主管崔永惠表示:“郑州目前的商业业态还是以购物型为主导。为此,我们要更注重‘软实力的营造’,不断发展体验型、社交型、休闲型等新兴业态,使消费者所有的消费行为,在一定的时间、空间范围内同步进行。”

记者在采访中发现,从“百货商场”到现在的“全生活中心”,商业地产开始把关注点放在商业设计和运营设计上,开始从先前注重“数量”到现在向“质量”转变,更加突出“生活体验感”, 注重“软实力营造”,以期在未来的商业大战中取得先机,迈开了布局中原的铿锵步伐。

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